Regularização de Imóvel sem Escritura e Registro de forma simples, através da Usucapião Extrajudicia

A Usucapião Extrajudicial é oriunda do novo CPC e encontra-se regulamentada inclusive pelo Provimento CNJ 65/2017.

Desde o novo CPC/2015, tornou-se mais fácil a regularização de bens imóveis que não possuem RGI em nome do ocupante, popularmente os chamados imóveis de posse. Até então, ao ocupante, somente pela via judicial era possível, através da usucapião, conseguir a propriedade do imóvel ocupado, atendidos os requisitos da Lei. Agora com a nova Lei, é possível conseguir a propriedade plena do imóvel só que, sem ir á justiça. Tudo diretamente via Cartório de registro de imóveis. Continuam sendo exigidos o tempo de ocupação e requisitos conforme cada tipo de usucapião porém não é mais obrigatório o processo judicial – o que por certo representa economia de tempo e dinheiro para quem possui o imóvel sem registro em seu nome.

A posse do imóvel

A posse de imóvel que interessa para fins de usucapião é aquela mansa e pacífica. O tempo de ocupação nesta posse vai indicar a modalidade de usucapião que pode ser manejada para fins de conversão da posse em propriedade e conforme o caso outros requisitos podem ser exigidos. Para fins de usucapião, é possível somar a posse do ocupante anterior ou, até mesmo, por exemplo, somar a posse de ocupante falecido aos seus herdeiros que continuem na posse do bem.

A usucapião

A usucapião é “a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. Desde sempre e até então só era possível resolver questões de usucapião através da justiça em processos que raramente tramitavam em menos de 05 anos, sendo usual as demandas levarem em média uma década para solução, podendo se estender ainda mais – o que sempre será cansativo, desgastante e custoso para as partes.

As modalidades

Diversas são as modalidades de usucapião que podem ser viabilizadas de forma a regularizar a propriedade do bem imóvel. Dentre elas, as mais comuns são:

• Usucapião Extraordinária (prazo de 15 anos de ocupação, exigindo-se posse mansa, pacífica e ininterrupta; não precisa boa fé nem título);

• Usucapião Extraordinária de prazo reduzido (prazo de 10 anos, exigindo-se posse mansa, pacífica e ininterrupta; estabelecer no imóvel sua moradia habitual ou obras ou serviços de caráter produtivo);

• Usucapião Especial Urbana (prazo de 05 anos, área urbana máxima de 250 mts², utilização como moradia, posse tranquila e sem oposição, não possuir o requerente outro imóvel);

• Usucapião Ordinária (prazo de 10 anos, exigindo-se posse mansa, pacífica e ininterrupta; justo título e boa fé);

• Usucapião Ordinária de prazo reduzido (prazo de 05 anos, exigindo-se posse mansa, pacífica e ininterrupta; justo título, boa fé e aquisição onerosa com registro cancelado posteriormente, tendo estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico).

A cessão de posse

A cessão de posse é permitida pelo ordenamento jurídico e não existe a necessidade de Escritura Pública para tal operação. Nem mesmo imposto pela transação deve ser cobrado (ITBI ou ITD, conforme o caso), porém, é de todo recomendado que se faça por Escritura Pública para maior higidez do ato. No referido documento, deve constar, expressamente, que serve tão somente para futura instrução em ação de usucapião (ou no caso, procedimento extrajudicial de usucapião).

A declaração de posse

A declaração de posse também é permitida pelo ordenamento jurídico e não existe a necessidade de Escritura Pública para tal operação. Por ser ato unilateral nem mesmo há que se falar em imposto e como na cessão de posse, é de todo recomendado que se faça por Escritura Pública para maior higidez do ato. Observe que deve constar da referida Escritura Pública, feita em Cartório de Notas, expressamente que tal documento público serve tão somente para futura instrução em ação de usucapião. Quanto maior a quantidade de documentos o declarante tiver, melhor.

A usucapião na forma extrajudicial originalmente veio com o novo CPC(2015), porém apenas com a regulamentação pelo CNJ (em 2007 através do Provimento CNJ 65) e a Lei 13.465/2017 ganhou viabilidade e tornou-se vantajosa já que novas regras foram incorporadas ao instituto que da forma como surgiu em 2015 ainda pendia em questões como por exemplo a necessidade de concordância dos proprietários registrais para que fosse possível a regularização – coisa que não é nem nunca foi necessária na via judicial.

Basicamente, a usucapião extrajudicial divide-se em duas etapas: a realização da ata notarial no Cartório de Notas e depois a tramitação e registro da Usucapião no Cartório do RGI.

Os dois cartórios envolvidos devem estar situados no município do bem usucapiendo.