Administradora de bens próprios – ou Holding Patrimonial
Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada para que bens, como imóveis, por exemplo, sejam integralizados ao capital social com o objetivo de facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios fiscais e sucessórios. Essa empresa poderá atuar na compra, venda e locação de imóveis próprios.
A administradora de bens próprios, ou holding patrimonial, visa facilitar a gestão do patrimônio de famílias que possuem diversos bens, que são, em sua maioria, imóveis.
Apesar desses termos serem bastante utilizados no dia a dia, na prática, tanto a holding de empresas quanto a holding patrimonial – a administradora de bens – são empresas como quaisquer outras, podendo ser uma sociedade limitada (LTDA), uma sociedade anônima (SA) ou uma EIRELI. No caso da EIRELI, por ser uma empresa individual, a questão da vantagem sucessória da holding não faz sentido.
Quando pode ser uma vantagem manter os imóveis na pessoa física?
Caso o imóvel já esteja em nome da pessoa física, deve-se considerar que uma administradora de bens próprios terá custos com abertura da empresa, contabilidade, tarifa de conta corrente, entre outros. Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como o imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI e as custas de cartório.
Quando pode ser uma vantagem se utilizar de uma administradora de bens próprios?
De forma geral, vale a pena quando a família possui uma boa renda gerada de aluguéis e não pretende comprar e vender imóveis com muita frequência.
Como funciona a tributação em uma holding patrimonial?
Para alguns casos, há ótimas vantagens tributárias ao optar por abrigar os imóveis em uma empresa administradora de bens próprios – holding patrimonial. Porém, em outros casos pode ser melhor manter a compra, venda e locação de imóveis na pessoa física.
Caso 1. Aluguel de imóveis pela holding patrimonial
Quando um imóvel é alugado diretamente na pessoa física, a renda de aluguel é somada às outras rendas tributáveis e a tributação é calculada conforme tabela progressiva do imposto de renda, podendo chegar até 27,5%.
Já na pessoa jurídica administradora de bens próprios, a alíquota de imposto de renda fica em torno de 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optaram pelo lucro presumido.
Conforme exemplo a seguir, caso a receita com aluguéis seja de R$ 50.000 por mês, o total de impostos na Pessoa Física seria de R$ 14.000. Já na administradora de bens, o valor fica em R$ 5.700. Ou seja, uma economia de mais de R$ 8.000/mês.
Aluguel Pessoa Física Holding Patrimonial
Receita bruta dos aluguéis 50.000 50.000
Tributação -13.750 -5.665
Receita Líquida 36.250 44.335
Caso 2. Venda de imóveis pela holding patrimonial
Na venda de imóveis pela pessoa física, a tributação de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e seu custo de aquisição, o chamado IRGC – Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.
Já no caso da holding patrimonial, administradora de bens próprios, a tributação será de aproximadamente 6,70% sobre o valor total de venda.
Por isso, a resposta para responder se paga-se menos imposto ao vender o imóvel pela pessoa física ou via administradora de bens próprios é que “depende”. É preciso fazer um cálculo comparativo para cada caso.
Em muitos casos vale a pena se utilizar da estrutura de uma administradora de bens próprios, mas em outros seria melhor vender imóveis na pessoa física. Veja, por exemplo, o caso da tabela a seguir, em que o custo de aquisição do imóvel foi de R$ 500 mil e o preço da venda foi de R$ 600 mil. Nesse caso valeria mais a pena que o investidor tivesse feito essa operação na pessoa física.
Venda Pessoa Física Holding Patrimonial
Custo de aquisição -500.000 -500.000
Valor da Venda 600.000 600.000
Imposto de Renda 15% sobre o ganho 6,7% sobre o total da venda
Tributação (IR) -15.000 -40.200
Lucro na operação 85.000 59.800
Agora, se no mesmo exemplo o custo de aquisição do imóvel fosse de R$ 100.000 o imposto de renda na pessoa jurídica já seria menor do que na pessoa física. Assim, para casos de imóveis antigos, por exemplo, em que o ganho de capital na venda muitas vezes é elevado, seria mais interessante ter feito a operação por meio de uma holding patrimonial.
Venda Pessoa Física Holding Patrimonial
Valor da Venda 600.000 600.000
Custo de aquisição -100.000 -100.000
Imposto de Renda 15% sobre o ganho 6,7% sobre o total da venda
Tributação (IR) -75.000 -40.200
Lucro na operação 425.000 459.800
